現在買(mǎi)房的人都非常謹慎，這是不爭的事實(shí)。原因是很多人認為疫情解除后，市場(chǎng)會(huì )爆發(fā)性復蘇。沒(méi)想到市場(chǎng)并沒(méi)有那么活躍。而且，越來(lái)越多的專(zhuān)家學(xué)者呼吁出臺更有力的刺激措施?？磥?lái)，市場(chǎng)確實(shí)比想象中要冷。這樣的情況對于買(mǎi)家和賣(mài)家來(lái)說(shuō)都是非常尷尬的?？梢再I(mǎi)，但又怕買(mǎi)不到最低價(jià)。下面有一個(gè)地下室。你可以賣(mài)掉，因為看房子的人不多，價(jià)格提不上去。如何選擇？這是當今很多人都面臨的問(wèn)題，今天我們就試圖揭開(kāi)這個(gè)謎團。

不止一個(gè)信息顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)在逐步恢復

一、銷(xiāo)售數據繼續回升。

看到一些媒體公布的數據后，很多人都感覺(jué)樓市真的遇到了麻煩。如果沒(méi)有救市，市場(chǎng)的下跌趨勢將會(huì )越來(lái)越明顯。這是真的嗎？很明顯不是。

因為他們只選擇一些引人注目的數據而選擇性地忽略隱藏的數據。比如，統計部門(mén)公布的房地產(chǎn)銷(xiāo)售數據顯示，1-5月全國住宅銷(xiāo)售同比增長(cháng)2.3個(gè)百分點(diǎn)，仍為正增長(cháng)。中國指數研究院數據還顯示，房企銷(xiāo)售百強同比增長(cháng)8.4個(gè)百分點(diǎn)，表明房企銷(xiāo)售集中度進(jìn)一步提升。

有人說(shuō)，這不是比一月到四月的漲幅收窄嗎？其實(shí)這是一個(gè)很正常的情況。樓市素有“金三銀四”之稱(chēng)。 5月份已經(jīng)進(jìn)入全年淡季，樓市回落也是理所當然的。而且我們還要看到一個(gè)事實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟環(huán)境密切相關(guān)。當前經(jīng)濟復蘇面臨巨大壓力。房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠這樣發(fā)展是好事。

二、完善數據要引人注目

整體銷(xiāo)售數據看似乏善可陳，但高端的提升卻創(chuàng )造了一片光明的景象。

科銳2023年1月至5月千萬(wàn)元以上住宅成交分析顯示，1000萬(wàn)至3000萬(wàn)元住宅成交額同比增長(cháng)120%，其中上海領(lǐng)先，而深圳、杭州、成都、廈門(mén)、佛山等城市也紛紛發(fā)揮作用，銷(xiāo)量明顯好于去年。

值得一提的是，盡管一些大型公寓的售價(jià)高于小型公寓，但銷(xiāo)量仍在持續上升。例如，在鄭州和西安，數據顯示，雖然120平方米以下的戶(hù)型需求有所下降，但160至200平方米之間的大面積戶(hù)型比例卻從13%上升至18%。

三、市場(chǎng)信心逐步恢復

58同城和安居客發(fā)布的5月全國住房指數報告顯示，34%的購房者認為今年是買(mǎi)房的好時(shí)機，35%的購房者持觀(guān)望態(tài)度?？傮w呈現穩中向好的態(tài)勢。

土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”。中國指數研究院最新發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資研究報告顯示，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京、蘇州、武漢、西安等城市依然受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)青睞公司。例如，6月20日北京的一宗土地出讓交易金額達712億元人民幣。此前的成都土地市場(chǎng)，有71家房企爭奪一塊土地。一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)率先企穩復蘇。能否帶動(dòng)其他城市土地市場(chǎng)值得關(guān)注。

這里需要說(shuō)明的是，2021年以來(lái)的樓市主要受到國家對房地產(chǎn)企業(yè)“三條紅線(xiàn)”考核的影響。許多房地產(chǎn)企業(yè)“借不到錢(qián)，也無(wú)法償還債務(wù)”。出現了大量的爛尾樓，造成的直接后果就是購房者不敢買(mǎi)房子，尤其是私人房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房子。這讓本身就受到經(jīng)濟和收入影響的購房者更加不敢買(mǎi)房。

好消息是國家一直致力于解決“保交付”問(wèn)題，實(shí)際數據也證實(shí)了這一點(diǎn)。官方數據顯示，前五個(gè)月住宅竣工面積增長(cháng)19%?，F在的印象是，無(wú)論誰(shuí)買(mǎi)誰(shuí)開(kāi)發(fā)的房子，國家都力爭全款付清。這對于恢復購房者信心、促進(jìn)商品房銷(xiāo)售自然非常有利。

李嘉誠等重返內地房地產(chǎn)

說(shuō)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，誰(shuí)都不能忽視李嘉誠家族。李嘉誠是中國人中最成功的商人。估計沒(méi)有多少人反對。因為我們已經(jīng)習慣看到一些房地產(chǎn)公司總是開(kāi)張又關(guān)門(mén)。今天的商業(yè)大亨明天可能就會(huì )破產(chǎn)。這說(shuō)明了李嘉誠家族在市場(chǎng)的起起落落中始終立于不敗之地的力量。

眾所周知，李嘉誠家族自2013年起逐漸退出內地房地產(chǎn)市場(chǎng)，基本“只賣(mài)不買(mǎi)”。不到10年時(shí)間，套現1170億。期間，有不少傳言稱(chēng)李嘉誠因不看好未來(lái)而退出內地房地產(chǎn)。真的是這樣嗎？顯然不是。

據《時(shí)代周報》6月24日報道，李嘉誠家族不斷物色內地房地產(chǎn)項目，此次瞄準的是廣州銷(xiāo)售估值超過(guò)300億港元的豪宅項目。數據還顯示，李嘉誠家族近兩個(gè)月利用旗下子公司長(cháng)江基建、長(cháng)江集團收購上海、北京、廣州等內地城市商住項目，斥資超百億元。并還參與了廣州本地拍賣(mài)市場(chǎng)的公開(kāi)競價(jià)。

心照不宣，被譽(yù)為內地房地產(chǎn)“無(wú)冕之王”的萬(wàn)達王健林也悄然回歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。資料顯示，去年以來(lái)，萬(wàn)達接連拿下北京藍色港灣、五棵松卓展購物中心、河南建業(yè)集團地產(chǎn)項目等。2017年，萬(wàn)達因債務(wù)斷臂，地產(chǎn)項目不留一平米。王健林又回來(lái)了。從行業(yè)角度來(lái)看，無(wú)奈復蘇的萬(wàn)達自然不會(huì )放過(guò)機會(huì )好、能賺錢(qián)的地產(chǎn)。

無(wú)論是李嘉誠還是王健林，這些在房地產(chǎn)摸爬滾打多年的企業(yè)家能夠回歸房地產(chǎn)，說(shuō)明他們對內地房地產(chǎn)還是充滿(mǎn)信心的。正如中國經(jīng)濟結構改革研究會(huì )副會(huì )長(cháng)、著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家樊綱所言，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在人口遷移需求的拉動(dòng)下，仍具有巨大潛力。通過(guò)大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的復蘇，一些小城鎮的債務(wù)和未完成的問(wèn)題可以得到解決。

看到李嘉誠等巨頭回歸內地房地產(chǎn)，包括一些專(zhuān)家在內的一些網(wǎng)友瞬間從前期對樓市的“悲觀(guān)”轉變?yōu)榇蠛啊爸袊績(jì)r(jià)還會(huì )繼續大幅上漲”，一些城市的房?jì)r(jià)可能會(huì )作為報復性上漲。市場(chǎng)趨勢似乎在一夜之間自然而然地轉變，不留痕跡。

那么，未來(lái)房產(chǎn)趨勢到底如何？央媒33字定調，房產(chǎn)走勢也逐漸明朗

中央媒體經(jīng)濟日報6月24日在《房地產(chǎn)市場(chǎng)需求平穩釋放》文章中指出，穩定預期是關(guān)鍵。接下來(lái)要圍繞居民收入、房?jì)r(jià)預期、市場(chǎng)風(fēng)險等因素，多措并舉穩定市場(chǎng)需求。文章最后援引統計部付令輝的話(huà)說(shuō)：下一階段，隨著(zhù)經(jīng)濟復蘇、政策發(fā)揮作用、市場(chǎng)預期改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩。這33個(gè)字基本上是對接下來(lái)房地產(chǎn)走勢的明確預測。這和我們之前的分析有一些共同點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟密切相關(guān)。只要經(jīng)濟好起來(lái)，所謂的房地產(chǎn)預期和風(fēng)險也會(huì )好起來(lái)。

事實(shí)上，中央媒體經(jīng)濟日報日前發(fā)表的一篇《對房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩復蘇要有信心》文章稱(chēng)：對房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有必要過(guò)度悲觀(guān)。部分城市賣(mài)地熱度不減，表明部分房企對未來(lái)市場(chǎng)持樂(lè )觀(guān)態(tài)度。隨著(zhù)經(jīng)濟復蘇和市場(chǎng)預期改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩?？梢?jiàn)官媒一直在為樓市加油，對后市堅定樂(lè )觀(guān)。那么，我們有什么理由看空市場(chǎng)呢？當然，“企穩”二字也表明先回歸穩定，大漲、小漲等都是以后的事了。

可見(jiàn)，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)是國家的目標，相信一定會(huì )實(shí)現。我們個(gè)人不應該抱有不切實(shí)際的幻想。我個(gè)人認為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現三個(gè)變化：

首先，整體來(lái)看，沒(méi)有必要追漲殺跌。雖然目前市場(chǎng)有些不溫不火，但我們也不應感到悲觀(guān)。李嘉誠這樣的人敢花巨資收購內地房地產(chǎn)項目，可見(jiàn)對未來(lái)房地產(chǎn)的期待不言而喻。不然為什么要往坑里扔錢(qián)呢？對此，你可以不相信數據，但不能對商人的嗅覺(jué)無(wú)動(dòng)于衷，而他們所擅長(cháng)的逆勢買(mǎi)入的做法，歷來(lái)都是勝多于虧的。

二是受債務(wù)影響的開(kāi)發(fā)商遲遲拿不到土地，導致我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資連連下降。這也表明未來(lái)兩年住房供應量將會(huì )減少，有利于緩解供需矛盾。這不是一句空話(huà)。不知道你有沒(méi)有注意到。統計部門(mén)公布的商品房庫存數據顯示，5月末為64120萬(wàn)平方米，4月為64487萬(wàn)平方米，減少365萬(wàn)平方米。雖然只有一萬(wàn)多套房子，但一定不消說(shuō)，這是市場(chǎng)供需的微妙變化。隨著(zhù)市場(chǎng)降溫，庫存不僅沒(méi)有繼續增加，反而減少了。

第三，住房市場(chǎng)需求從剛性需求向改善性轉變是不可逆轉的趨勢。此前的媒體市場(chǎng)研究已經(jīng)反映了這一趨勢。事實(shí)上，筆者多次提到，并不是所有的房子都是資產(chǎn)。這是由于過(guò)去二十年我們新建的所需住房大部分是為了滿(mǎn)足新公民進(jìn)入城市的需求、出生率逐漸下降、人口老齡化趨勢等因素決定的諸如進(jìn)一步深化，不以人的意志為轉移。你可以看看你周?chē)娜?，看看誰(shuí)不想買(mǎi)一套改良的房子來(lái)提高生活質(zhì)量。如果經(jīng)濟條件好一些，大部分都會(huì )有置換需求。所以，買(mǎi)房的時(shí)候不要看哪里價(jià)格低。如果價(jià)格下跌太多，你就會(huì )想購買(mǎi)。一定要看開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、單位面積、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、城市設施等。

一句話(huà)概括，未來(lái)，對于大多數中國人來(lái)說(shuō)，缺的不是房子，而是好房子。